L'expropriation trouve son fondement dans l'article 17 de la Déclaration de 1789 : nul ne peut être privé de sa propriété, si ce n'est lorsque la nécessité publique l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.
La phase administrative
- L'enquête publique préalable, qui permet au public de formuler des observations.
- La déclaration d'utilité publique, acte par lequel l'administration reconnaît l'intérêt général de l'opération.
- L'enquête parcellaire, qui identifie précisément les parcelles et leurs propriétaires.
- L'arrêté de cessibilité, qui désigne les biens à exproprier.
Le contrôle de l'utilité publique : la théorie du bilan
L'arrêt Ville Nouvelle Est du Conseil d'État, en 1971, a substitué au contrôle formel un contrôle de proportionnalité : une opération n'est légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et les inconvénients d'ordre social ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente.
Les annulations sur ce fondement restent rares, ce qui a fait dire que le contrôle était théorique. Il exerce néanmoins un effet dissuasif en amont, en obligeant l'administration à documenter son bilan.
La phase judiciaire
Elle relève du juge judiciaire, gardien de la propriété privée selon l'article 66 de la Constitution. Elle comporte deux temps.
- L'ordonnance d'expropriation, qui transfère la propriété.
- La fixation de l'indemnité, à défaut d'accord amiable, par le juge de l'expropriation.
L'indemnisation
L'indemnité doit être juste et préalable. Elle couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain : indemnité principale correspondant à la valeur du bien, et indemnités accessoires, notamment de remploi.
La date d'évaluation est celle de la décision de première instance, mais la consistance du bien s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation. Cette dissociation évite que le propriétaire ne valorise artificiellement son bien après le lancement de la procédure.
Le droit de rétrocession
Si les biens expropriés ne reçoivent pas la destination prévue dans un délai de cinq ans, l'ancien propriétaire peut en demander la rétrocession. C'est la contrepartie logique de l'exigence d'utilité publique.