Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989, qui déroge largement au droit commun du louage. Son objectif affiché est la protection du locataire, ce qui explique le caractère impératif de la plupart de ses dispositions.
La durée et le congé
- Bailleur personne physique : trois ans minimum. Personne morale : six ans.
- Congé du locataire : à tout moment, avec préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue et dans plusieurs cas légaux.
- Congé du bailleur : seulement à l'échéance, avec préavis de six mois, et pour l'un des trois motifs légaux uniquement.
Les trois motifs sont limitatifs : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux, notamment le manquement du locataire. Le congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption.
Le congé du bailleur doit mentionner le motif et, en cas de reprise, l'identité du bénéficiaire et le lien avec le bailleur. L'omission est sanctionnée par la nullité du congé, ce qui est un classique de cas pratique.
Les obligations du bailleur
- Délivrer un logement décent, répondant aux critères de surface, de sécurité et de performance énergétique.
- Assurer la jouissance paisible et garantir contre les vices.
- Entretenir et faire les réparations autres que locatives.
- Remettre les documents obligatoires : diagnostics, état des lieux, notice d'information.
Les obligations du locataire
Payer le loyer et les charges, user paisiblement du logement conformément à sa destination, répondre des dégradations, souscrire une assurance, et prendre à sa charge l'entretien courant et les réparations locatives définies par décret.
Le loyer
Il est en principe libre à la première location, sauf dans les zones soumises à encadrement. Sa révision annuelle est possible si le bail le prévoit, dans la limite de l'indice de référence des loyers.
La résiliation pour impayés
La clause résolutoire, presque toujours stipulée, ne joue qu'après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause, ce qui tempère fortement son automatisme.